賃貸フローリングの退去費用｜床の傷と費用負担を具体例も解説

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こんにちは、アパートライフのkuniです。

四年住んだ部屋を退去したとき、立ち会いの担当者がしゃがみこんで、フローリングの一点をじっと見つめました。「ここ、へこんでいますね」。指さされたのは、私自身もすっかり忘れていた、昔スマートフォンを落としてできた小さなへこみです。その後の精算書には、床の補修費用として、思っていたより大きな金額が書かれていました。ネットで「何年か住めば床の負担は減る」という話を読んでいた私は、その数字を前に、しばらく言葉が出ませんでした。

賃貸のフローリングの退去費用は、床の傷の原因や、住んだ年数、床材の種類、契約の内容によって変わります。「6年住めば負担ゼロ」「家具の跡は全部貸主持ち」といった話を耳にすることもありますが、フローリングには、ほかの床材とは違う考え方がある部分もあり、思いこみのまま退去を迎えると、精算のときに戸惑うことになりかねません。

この記事では、退去費用の基本的な考え方、床の傷と費用負担の具体例、耐用年数と経過年数の考え方、退去前にできること、請求に納得できないときの対処までを紹介します。あの日の私のように慌てないよう、退去が決まったら、ぜひ読んでおいてください。

退去費用の基本的な考え方

床の傷の負担を考える前に、まずは退去費用の基本となる原状回復の考え方を押さえておきましょう。ここがわかると、どんな傷が誰の負担になりやすいのかが見えてきます。

原状回復は元通りではない

退去のときによく聞く「原状回復」という言葉は、借りたときとまったく同じ状態に戻すことだと思われがちです。けれど、国のガイドラインでは、原状回復とは、借主の故意や過失、通常の使い方を超えるような使い方によって生じた傷みを、元に戻すことだとされています（出典：国土交通省『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』）。

つまり、ふつうに暮らしていて生じる傷みや、時間がたつことで自然に生じる劣化は、借主が元に戻す必要はないというのが基本的な考え方です。部屋を借りて暮らしていれば、床が少しずつ傷んでいくのは当たり前のことで、その分の修繕費用は、毎月の家賃に含まれていると考えられています。だからこそ、借主が二重に負担する必要はないわけです。

ただし、ガイドラインはあくまで考え方の目安であり、法律のように守ることが義務づけられたものではありません。実際の負担は、契約内容や傷の状態、状況によって判断されることを覚えておいてください。

貸主と借主の負担の線引き

ガイドラインの考え方を簡単にまとめると、ふつうの使い方で生じた傷み（通常損耗）と、時間がたって自然に生じた劣化（経年変化）は貸主の負担、借主の不注意や過失、手入れ不足によって生じた傷みは借主の負担、という線引きになります。

たとえば、家具を置いていたことでできた床のへこみは、部屋で暮らすうえで避けられないものなので、貸主の負担と考えられることが多いです。一方、物を落としてできたへこみは、借主の不注意によるものとして、借主の負担と判断される可能性があります。同じ「へこみ」でも、原因によって負担が変わるというのが、この線引きのポイントです。私のスマートフォンのへこみは、まさに後者でした。

契約書の特約も確認する

賃貸借契約書には、原状回復について、ガイドラインとは別の特約が書かれていることがあります。たとえば、「退去時のハウスクリーニング費用は借主の負担とする」「床の傷は、その原因にかかわらず借主の負担とする」といった内容です。

特約は、内容が借主にとって明らかに不利すぎる場合などには、効力が認められないこともありますが、契約のときに説明を受けて合意している場合は、有効と判断されることもあります。退去が決まったら、まずは契約書を見返して、原状回復や修繕に関する特約がないかを確認しておくことが大切です。内容がわかりにくい場合は、管理会社に問い合わせてみましょう。契約のときに受け取った重要事項説明書にも、原状回復についての説明が書かれていることがあるので、あわせて見返しておくと安心です。契約書類は、退去の手続きが終わるまで手元に保管しておいてください。

床の傷と負担の具体例

ここからは、フローリングの傷や汚れについて、どんなものが貸主の負担になりやすく、どんなものが借主の負担になりやすいのかを、具体例で見ていきます。

貸主の負担になりやすい例

貸主の負担になりやすいのは、ふつうに暮らしていれば避けられない傷みや、時間がたつことで自然に生じる劣化です。たとえば、ベッドや冷蔵庫、本棚などの家具を置いていたことによる床のへこみや設置跡、日光が当たることによる床の色あせ、ワックスの自然なすり減りなどがあります。

建物側の原因による傷みも、貸主の負担になるのが一般的です。雨漏りや配管からの水漏れで床が傷んだ場合、建物の構造上の問題で床がきしんだり浮いたりした場合などは、借主の使い方が原因とはいえません。借主に落ち度がない傷みは、貸主の負担になると考えておくといいでしょう。

借主の負担になりやすい例

借主の負担になりやすいのは、借主の不注意や過失、手入れ不足によって生じた傷みです。たとえば、物を落としてできた傷やへこみ、引っ越し作業や模様替えで家具を引きずってできた傷、ペットによる引っかき傷や尿のシミ、飲み物をこぼしたまま放置してできたシミやカビ、結露を放置して広がったカビやシミなどがあります。

キャスター付きの椅子を、保護マットを敷かずに使い続けてできた傷やへこみも、使い方によっては借主の負担と判断されることがあります。「気をつけていれば防げた傷みかどうか」が、借主の負担になるかどうかの分かれ目と考えるとわかりやすいかもしれません。

焦げやコーティングの剥がれ

たばこの火やストーブ、ヘアアイロンなどを床に落としてできた焦げ跡は、借主の不注意によるものとして、借主の負担と判断される可能性が高い傷みです。焦げは床の表面だけでなく、中まで傷んでいることが多く、部分補修では目立たなくするのが難しい場合もあります。

借主が自分で施工したコーティングやワックスが剥がれてムラになった場合も、借主の負担になることがあります。貸主の了承を得て施工した場合でも、退去時の扱いについての取り決めによっては、剥がす費用を求められることも。コーティングを考えている場合は、フローリングコーティングは必要？賃貸の確認事項を詳しく解説もあわせて読んでみてください。

※表の内容はあくまで一般的な目安です。実際の負担は契約内容や傷みの程度、状況によって変わるため、管理会社に確認してください。

耐用年数と経過年数の考え方

退去費用を調べていると、「耐用年数」「減価償却」「残存価値」といった言葉がよく出てきます。少し難しく感じるかもしれませんが、フローリングの負担を考えるうえで大事なところなので、順番に見ていきましょう。

減価償却と残存価値とは

部屋の設備や内装は、時間がたつにつれて少しずつ価値が下がっていきます。この考え方を、減価償却といいます。たとえば、新品のときに価値が100だった設備も、何年か使ううちに価値が下がり、やがてほとんど価値がなくなります。この、時間がたったあとに残っている価値のことを、残存価値と呼びます。

ガイドラインでは、借主の過失で設備や内装を傷めた場合でも、その設備がもともと時間の経過で価値が下がっていた分は、借主に負担させないという考え方が示されています。長く住んで価値が下がった設備ほど、借主の負担割合は小さくなるという仕組みです。設備ごとに、価値が下がりきるまでの年数（耐用年数）の目安が考えられています。

フローリングは部分補修が別扱い

ここで注意したいのが、フローリングの扱いです。ガイドラインでは、カーペットやクッションフロアは、6年で残存価値が1円になるという考え方が示されていますが、フローリングの部分的な補修については、経過年数を考慮しないとされています。

これは、フローリングの部分補修は、建物の一部を直すものであって、床全体を新しくするものではないから、という考え方によるものです。借主の過失による傷を部分補修する場合は、何年住んでいても、補修費用を負担する可能性があるということになります。私が四年住んだ部屋で、へこみの補修費用をそのまま請求されたのも、この考え方によるものでした。

補修の範囲は、可能な限り傷みのある部分に限り、補修工事ができる最低限の単位を基本とする考え方も示されています。フローリングの場合は、原則として平方メートル単位とされ、傷みが複数箇所にわたる場合は、その部屋全体が対象になることもあります。

5年や6年、7年住んだ場合

「フローリング 6年」「賃貸 フローリング 5年」といった検索が多いのは、住んだ年数で負担がどう変わるのかが気になる人が多いからでしょう。ここまで見てきたように、6年で残存価値が1円になるのは、カーペットやクッションフロアの考え方です。フローリングの部分補修は、5年でも6年でも7年でも、経過年数を考慮しないのが基本です。

自分の部屋の床が、フローリングなのか、木目調のクッションフロアなのかで、考え方が変わります。見た目が似ていても、クッションフロアは塩化ビニールでできたやわらかい床材です。「6年住んだから床の負担はない」と思いこむ前に、自分の部屋の床材を確認しておくことが大切です。床材がわからない場合は、管理会社に確認してください。

全面張り替えを請求されたら

フローリング全体を張り替える場合は、部分補修とは考え方が変わります。ガイドラインでは、借主の過失によってフローリング全体を張り替える必要がある場合でも、建物の耐用年数を考慮して、残存価値が1円になるような負担割合で計算する、という考え方が示されています。

建物の耐用年数は、建物の構造によって違い、たとえば木造と鉄筋コンクリート造では大きく異なります。長く住んでいるほど、全面張り替えのときの借主の負担割合は小さくなるわけです。小さな傷ひとつで全面張り替えの費用を請求された場合は、なぜ全面張り替えが必要なのか、負担割合はどう計算されているのかを確認するようにしましょう。張り替えの費用の目安は、フローリング張り替え費用の目安｜賃貸での注意点を詳しく解説やフローリング部分張り替え費用｜賃貸での負担の注意を詳しく解説でくわしく紹介しています。

退去前にできること

退去費用を少しでも抑えるためには、退去の日を迎える前の準備が大切です。今からできることを見ていきましょう。

写真と記録で状態を残す

退去費用のトラブルを防ぐいちばんの方法は、部屋の状態を記録しておくことです。理想は、入居したときに部屋の傷や汚れを写真に撮っておくことですが、今からでも遅くはありません。退去の前に、床の傷やへこみ、汚れを写真に撮っておきましょう。

入居時の写真やチェックシートがあれば、入居前からあった傷と、住んでいるあいだにできた傷を区別できます。入居前からあった傷は、借主の負担にはならないのが基本なので、記録があるかどうかで、精算の結果が大きく変わることもあります。傷ができたときに管理会社に相談していれば、その記録もあわせて用意しておきましょう。

補修は管理会社と相談して

退去が近づくと、床の傷を自分で補修して、費用を抑えたくなるかもしれません。けれど、補修キットで直した部分の色が合わなかったり、補修跡が目立ったりすると、かえって補修のやり直しが必要と判断されることがあります。

床の傷を補修したい場合は、自分で手を加える前に、管理会社に相談してください。管理会社によっては、自分で補修せずにそのままにしておいてほしいと案内されることもあります。退去前の床の傷を相談できる補修サービスに見積もりを取って、管理会社の補修費用と比べてみるのもひとつの方法です。賃貸の床に傷ができたときの判断の流れは、賃貸フローリングの傷はどうする？補修前の確認事項を詳しく解説でまとめています。

立ち会いで確認したいこと

退去の立ち会いでは、管理会社の担当者と一緒に部屋の状態を確認します。床の傷を指摘されたら、いつ、どんな原因でできた傷なのか、入居前からあった傷ではないかを、落ち着いて伝えましょう。写真や相談の記録があれば、その場で見せられるように準備しておくと安心です。

立ち会いの場で、精算書や確認書へのサインを求められることがありますが、内容に納得できない点があれば、すぐにサインせず、持ち帰って確認したいと伝えても大丈夫です。わからないことはその場で質問し、説明を受けてから判断するようにしてください。

請求に納得できないとき

退去費用の請求に納得できない場合も、慌てずに対応しましょう。最後に、確認したいことと、相談できる窓口を紹介します。

見積もりの内訳を確認する

退去費用の請求を受けたら、まずは内訳を確認しましょう。どの傷の補修に、どんな方法で、いくらかかっているのかがわかる明細を出してもらうことが大切です。床の補修費用がまとめて書かれている場合は、補修の範囲や方法、平方メートルあたりの単価などを質問してみてください。

フローリングの補修では、部分補修なのか、全面張り替えなのかで、負担の考え方が変わります。全面張り替えの費用が請求されている場合は、経過年数が考慮されているかどうかも確認しておきましょう。内訳を確認したうえで、ガイドラインの考え方と照らし合わせてみると、納得できる点とできない点がはっきりしてきます。

相談できる窓口

管理会社や貸主と話し合っても納得できない場合は、ひとりで抱えこまず、外部の窓口に相談することも考えてみてください。消費生活センターなどの公的な相談窓口では、退去費用のトラブルについての相談を受けつけています。自治体によっては、賃貸住宅のトラブルに関する相談窓口を設けているところもあります。

相談するときは、賃貸借契約書、退去費用の明細、入居時や退去時の写真、管理会社とのやりとりの記録などを用意しておくと、話がスムーズに進みます。必要に応じて、少額訴訟などの法的な手続きを考えることもありますが、その場合は、弁護士など専門家に相談してから判断してください。

賃貸フローリングの退去費用のよくある質問（FAQ）

まとめ

賃貸のフローリングの退去費用は、仕組みを知っておくだけで、不安をぐっと小さくできます。最後に、この記事のポイントを振り返っておきましょう。

• 原状回復は、借主の過失などによる傷みを元に戻すことで、元通りにすることではない
• 通常損耗と経年変化は貸主、不注意や手入れ不足の傷みは借主の負担が基本
• 契約書の特約によって、負担の考え方が変わることもある
• フローリングの部分補修は、経過年数を考慮しない考え方が示されている
• 6年で残存価値1円は、カーペットやクッションフロアの考え方
• 全面張り替えは、建物の耐用年数を考慮した負担割合で考える
• 写真と記録を残し、請求の内訳を確認して、必要なら相談窓口を使う

退去時の床の傷の費用負担を確認したいときは、賃貸借契約と床材の種類を最初に確認することが大切です。築年数や見た目だけで修理の負担や使える用品が決まるわけではありません。現状を写真で記録し、公式の説明や管理会社の案内で条件を確認してください。そのうえで日々の予防や手入れに役立つ用品を比べ、買う必要があるものだけを選ぶと、無駄を抑えられます。

なお、ここで紹介した内容は一般的な考え方の目安です。実際の費用負担は契約内容や状況によって変わるため、正確な情報は管理会社や公式の資料で確認し、判断に迷う場合は消費生活センターや弁護士などの専門家に相談してくださいね。